工事のきっかけ｜入居者からの雨漏り報告・原因が塗装工事と判明

アパートを所有するお客様から
「入居者から室内が雨漏りしていると連絡があった。以前に屋根塗装をしてもらったばかりなのに、なぜ雨漏りするのかわからない」
とご相談をいただきました。

現地調査を行ったところ、驚くべき原因が判明しました。

以前の屋根塗装工事の際に、瓦の隙間（雨水の排水出口）が塗料で塞がれてしまっていたのです。

本来であれば屋根に降った雨水は瓦の隙間から外へ排出されますが、塗料で出口が塞がれたことで行き場を失った雨水が屋根内部に溜まり、雨漏りを引き起こしていました。

「縁切り不足」が原因の雨漏りとは？

スレート屋根や瓦屋根を塗装する場合、塗装後に屋根材同士の隙間（雨水の排水口）が塗料で塞がれないよう、「縁切り（えんきり）」と呼ばれる作業が必要です。

この縁切りを適切に行わないと、排水されるべき雨水が屋根内部に溜まり、雨漏りの原因になります。

今回の瓦屋根のケースも同様で、塗装の際に瓦の隙間が塗料でふさがれてしまい、雨水の出口がなくなっていました。
塗装後に雨漏りが発生した場合、この「縁切り不足」が原因である可能性が高いです。

アパートオーナーが雨漏りを放置するとどうなるか？

アパート・賃貸物件の雨漏りは、戸建てと比べてより早急な対応が求められます。
放置した場合のリスクは、建物へのダメージだけではありません。

✅建物へのダメージ

天井材・壁材・断熱材・構造材への浸水が進み、腐食・カビが広がります。
修繕範囲が拡大するほど工事費用も増大します。

✅入居者とのトラブル

雨漏りを放置すると入居者の生活に支障をきたし、家賃減額交渉・損害賠償請求・退去につながるリスクがあります。

✅資産価値の低下

屋根・構造部分の劣化が進むと建物の資産価値が下がり、将来の売却・融資にも影響します。

✅オーナーの修繕義務

民法・借地借家法上、オーナーには賃貸物件を「使用収益に適した状態」に保つ修繕義務があります。
雨漏りの放置は義務違反になりえます。

アパートオーナー様へ：こんな状況は早急に対応を

・入居者から
「天井にシミができた」
「雨漏りがする」と連絡があった

・屋根塗装後から雨漏りが始まった

・定期点検をしばらく行っていない

・築15年以上で屋根のメンテナンスをしていない

・台風・強風の後から室内に異変が出た

現地調査｜塗料で塞がれた雨水の出口を確認

• 瓦の隙間が塗料で閉塞
  以前の屋根塗装工事で使用された塗料が、瓦と瓦の隙間（排水口）を塞いでいることを確認。
  雨水が正常に排出されず、屋根裏へ侵入していました。
  
  
• 防水シートへの浸水
  長期間にわたり雨水が屋根内部に滞留した結果、防水シートの一部が傷んでいました。
  
  
• 局所的な被害
  問題が生じている箇所は屋根全体ではなく、特定のエリアに集中していました。
  このため、全面葺き替えではなく部分的な葺き直しで対応可能と判断しました。

工事のご提案｜部分的な葺き直しで雨漏りを根本解決

調査の結果、被害が局所的であることが確認できたため、コストを抑えた部分的な葺き直し工事をご提案しました。
塗料で塞がれた箇所の瓦を一度取り外し、排水経路を回復させた上で防水シートを補修・瓦を積み直す工法です。

アパートという収益物件の性格上、入居者への影響を最小限にしながら、できる限り短工期・低コストで解決することを最優先にご提案しました。

施工の流れ｜葺き直し工事（部分工事）の工程

✅足場の設置・入居者へのご案内

工事前に入居者様へ工事の日程・内容をご案内します。
アパートでは入居者への配慮が特に重要です。

✅問題箇所の瓦の取り外し

塗料で排水出口が塞がれている箇所の瓦を丁寧に取り外します。
再利用できる瓦は保管します。

✅防水シートの補修・交換

既存の瓦を撤去すると、ボロボロに劣化した防水シートが現れました。
浸水の影響で傷んでいた防水シートを補修または交換します。

✅新しい防水シートへ交換

新しい防水シートへ交換しました。

✅下地の木材を施工

桟木という瓦を固定するための下地の木材を施工します。

✅瓦の葺き直し

既存の瓦を正しい位置に積み直します。
排水出口が確保されていることを確認しながら施工します。

施工箇所の最終確認を行い、問題がなければ足場を撤去してお引き渡しです。

🔴 工事前（ビフォー）

・塗料で瓦の隙間（排水出口）が閉塞
・行き場を失った雨水が屋根内部に浸入
・入居者から雨漏りの苦情が発生
・防水シートの一部が浸水ダメージを受けた
・原因がわからず対処できていない状態

🟢 工事後（アフター）

・瓦を葺き直し、排水経路を完全回復
・防水シートを補修し防水性を回復
・雨漏りが完全に解消
・部分工事のため費用・工期を最小化
・入居者の生活環境が改善

今回の工事のまとめ

屋根塗装後に雨漏りが発生したケースでは、塗料による排水出口の閉塞（縁切り不足）が原因であることがあります。

アパートオーナー様は、入居者からの雨漏り報告を受けたら迅速な対応が必要です。
放置すると建物へのダメージ拡大だけでなく、入居者とのトラブルや退去リスクにもつながります。

今回のように部分工事での解決が可能なケースもありますので、まずは専門業者への相談をおすすめします。

使用屋根材	工法	金額
既存瓦の再利用	雨漏り箇所の葺き直し工事	165,000円

アパートオーナー様への屋根メンテナンスのご提案

賃貸物件の屋根は、オーナー様自身が定期的にメンテナンスの状況を把握することが大切です。
入居者は屋根の状態を直接確認できないため、知らないうちに劣化が進んでいるケースが多くあります。

• 築10〜15年を目安に屋根専門業者による定期点検を受ける
• 屋根塗装を行う際は「縁切り作業」を確実に実施してもらう
• 入居者からの雨漏り報告は最優先で対応し、原因を専門業者に確認してもらう
• 台風・強風後は速やかに屋根の状態確認を行う
• 複数棟を所有している場合は、まとめて点検を依頼するとコスト効率が高い